Аренда помещения под магазин - основные моменты при поиске и подборе вариантов, инструкция

Как арендовать помещение под магазин

В современном мире с каждым годом всё больше пространства завоевывают интернет-магазины. Но все-таки место для обычных магазинов в нашей жизни остается, так как всегда будут товары, которые не станут покупать без примерки и без проверки качества. В этом случае без аренды торговой площади не обойтись.

Основные моменты при поиске

Для начала следует определиться с размером будущего магазина, в какой части города он должен располагаться. Решите также, будете ли вы сами искать помещение или наймете агентство недвижимости. В первом случае потребуется много свободного времени, но вы сэкономите деньги. Во втором - нужную площадь вы, возможно, найдете быстрее, вам помогут грамотно совершить сделку, риск столкнуться с недобросовестным арендодателем снизится. 

Как определиться с типом торговых площадей

Выбор торговой площади во многом зависит от специализации вашего магазина. Для продуктовых магазинов,  салонов, продающих, например, сантехнику и товары для дома, больше подходят отдельно стоящие помещения.

А вот для магазинов подарков или бутиков одежды, косметики и аксессуаров такие вряд ли подойдут. Покупательская активность тоже не будет максимальной, хотя зависит от района города.

Хотя плюсы у таких отдельных торговых  площадок тоже есть. Это достаточно невысокая арендная плата и, вероятно, более снисходительный, доброжелательный арендодатель. 

Чего не скажешь о помещениях в торговых центрах. Они стоят дороже, но зато посетителей больше, а, следовательно, и доход выше. Но нужно иметь в виду, что самые выгодные площади долго не простаивают. Объявления о сдаче их в аренду вы не найдете никогда и нигде. Поэтому, чтобы найти выгодные торговые площадки, придётся общаться с управляющими ТЦ и рассказывать о вашем будущем магазине, чем он будет отличаться от стальных, оставлять свои заявки и контакты. 

Современные арендодатели. Кто они?

Среди арендодателей можно условно выделить три большие категории. При работе с каждым из них будут свои нюансы.

1. Муниципалитет

Если вам приглянулось для магазина помещение, которым владеет муниципалитет, придется пройти долгую процедуру. Она может занять не один месяц. Сдача в аренду таких помещений регулируется местными нормативно-правовыми актами и федеральным законодательством, по которому необходимо будет проводить торги. Выигрывает их тот, кто предлагает самую высокую цену. 

Существенный плюс - плата за аренду такого помещения вряд ли даже с учетом торгов будет высокой. Нет риска, что вас обманут. 

Из минусов, кроме участия в торгах, существует вероятность, что с вами досрочно расторгнут договор аренды, если муниципалитету срочно понадобится именно ваше помещение. На высокую проходимость тоже не всегда можно рассчитывать. 

Естественно, придется оплачивать счета за коммунальные услуги и, если потребуется, ремонт. Но эти издержки будут и в остальных случаях.

2. Бизнесмены из лихих 90-х 

Очень часто отдельно стоящими универмагами, цокольными этажами и другими нежилыми помещениями, построенными еще при Советском Союзе, управляют предприниматели, арендовавшие их у муниципалитетов еще в 90-е годы. Государству они, как правило, платят совсем небольшие суммы, а вот за субаренду получают сверхприбыли. 

С этими людьми нужно быть достаточно осторожными. Тщательно проверять все документы при заключении договора. Они редко вкладываются в ремонт своих помещений, поэтому будьте готовы к проблемам с санузлами, вентиляцией, пожарной безопасностью, электричеством и прочим. 

Из плюсов: арендная плата у них всё-таки ниже, чем в ТЦ, дополнительных и скрытых сборов тоже платить не придётся.

3. Девелоперские фирмы

К ним вам придется обратиться, если вы решите арендовать помещение в торговых центрах. Именно им принадлежат крупные современные ТЦ, галереи и моллы. 

Из достоинств: много покупателей, хорошая инфраструктура и достаточно высокий доход. 

Однако и недостатки присутствуют. Договор аренды в таких компаниях очень жесткий. Арендная плата очень высокая - до 9000 рублей за квадратный метр. Нередко можно натолкнуться на требование заплатить за несколько месяцев вперед оплату, которую не возвращают, если вы решили расторгнуть договор. Придется вложиться и в оформление магазина. 

Кроме арендной платы и коммунальных издержек в ТЦ придется оплачивать и общие расходы (содержание проходов, туалетов, гардеробов и проч.). Причем плата эта напрямую зависит от размера арендуемой вами площади. 

Нужно быть готовым, что администрация ТЦ будет постоянно вас контролировать. В некоторых случаях доходит до того, что владельцы торгового центра потребуют предъявлять дневную выручку. Делают они это, чтобы оценить успешность вашего магазина. А иногда могут увеличить плату. 

И напоследок несколько советов.

Оцените экономическую целесообразность

Будет ли экономическая выгода от содержания магазина, вопрос большой. И не разоритесь ли вы вообще? Для ответа потребуется рассчитать, каким должен быть ежемесячный и ежедневный доход, чтобы не оказаться в минусе. И отсюда узнать, сколько ежедневно нужно покупателей в магазине. 

Прикинуть, будет ли у вас необходимое количество покупателей, можно по тому, сколько человек проходит мимо вашего будущего магазина. Для этого нужно просто постоять рядом с помещением 20-30 минут в будний и выходной дни. 

Внимательно читайте договор

Когда вы определились с выбором, внимательно изучите договор аренды. В нем обязательно должны быть оговорены размер арендуемой площади, срок и стоимость аренды, условия расторжения и изменения договора, если в помещении имеется какое-то оборудование, составляйте опись, условия коммунальных платежей, оплаты охраны.

Сразу проясняйте все непонятные моменты. Настаивайте на пересмотре пунктов договора, которые вас не устаивают. При заключении договора на 12 месяцев и более придется его регистрировать в Росреестре. 

Доверяйте, но проверяйте

Важно также проверить все правоустанавливающие документы владельца (договор купли-продажи, выписка из ЕГРН), не состоит ли помещение в залоге, не арестовано ли за долги и прочее. Можно также побеседовать с прежними арендаторами. Это поможет избежать многих проблем.

Экономьте

Ремонтировать за свой счет арендуемое помещение и делать страховые вклады - не самое лучшее вложение средств. Деньги вам за это все равно не вернут при съезде.  

Подписывайте акт приёма-сдачи при расторжении договора

Если вы этого не сделаете, через какое-то время, месяц или даже год, может прийти требование оплатить аренду за весь этот период. Такое, оказывается, тоже случается. Избегайте этого.